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Quelles solutions pour défiscaliser avant la fin de l’année ?

La défiscalisation est l’ensemble des solutions et lois permettant de réduire ses impôts sur le revenu ou sur la fortune. Ce peut être une déduction, une réduction ou un crédit d’impôt. Ces trois principaux leviers de défiscalisation interviennent surtout dans le domaine des produits d’épargne, de l’investissement mobilier et de l’investissement immobilier locatif.

La loi Pinel

La loi Pinel permet une defiscalisation pinel (https://www.defiscalisation-france.fr/loi-pinel) en investissant dans un bien immobilier neuf répondant à des normes thermiques et avec un plafond de 300 000 euros. Ce bien doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans pour donner droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 %. La location peut être faite à un ascendant ou un descendant. Les loyers sont plafonnés tout comme les ressources des locataires.

Dispositif Censi Bouvard

Un autre moyen de défiscalisation avant le 31 décembre 2018 est le dispositif Censi-Bouvard. Il consiste en l’acquisition d’un logement neuf (ou de plus de 15 ans mais réhabilités), dans une résidence de services. La location meublée doit être effective pendant au moins 9 ans.

L’investisseur, avec statut Loueur en Meublé Non Professionnel, acquiert un bien dans une résidence de services qui accueille des personnes âgées ou des étudiants. Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans.

Il peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de l’acquisition plafonné à 300 000 euros et qui s’étale sur 9 ans. Le dispositif Censi Bouvard permet également de récupérer la TVA au taux de 20 %.

La Loi Malraux

Pour profiter d’une défiscalisation avec la loi Malraux, il faut investir dans un bien immobilier ancien qui doit être intégralement rénové. Ce bien doit être situé dans un secteur défini par la loi, être loué au moins 9 ans comme résidence principale.

La loi ouvre droit à une réduction d’impôts de 22 à 30 % des travaux de réhabilitation selon la zone concernée. Les dépenses sont plafonnées à 400 000 euros sur une durée maximum de 4 ans. Si la réduction d’impôt est plus élevée que ce qui est dû, le solde peut être reporté sur les années suivantes.

Faire le bon choix selon vos moyens et vos objectifs

L’investissement dans un bien immobilier avec la loi Pinel doit être considéré à long terme. Les prix de l’immobilier évoluant, il y a toujours un risque de perte en capital.

Avec Censi Bouvard, n’importe quel contribuable français payant au moins 1 500 euros d’impôts sur le revenu peut être concerné. Ce dispositif permet de réduire ses impôts, de se créer un patrimoine, de constituer un complément de retraite défiscalisé et de conforter le rendement de son épargne.

La loi Malraux concerne surtout les contribuables fortement imposés. Elle permet d’obtenir une forte réduction d’impôt sur deux ou trois ans, d’investir dans les centres-villes dans des immeubles de caractère et de se créer un patrimoine.

L’évolution du dispositif Pinel en détail

Le gouvernement avait fait l’annonce en septembre dernier de la prolongation du dispositif Pinel tout en diminuant néanmoins les zones où il sera effectif. Les zones B2 et C devaient ainsi se retrouver exclues du dispositif. Cependant début d’octobre, les députés ont voté plusieurs changements, qui avaient comme objectif de faciliter la transition de la fin du Pinel dans ces régions. Le 17 novembre, le gouvernement a finalement accepté de faire quelques compromis au bout de quatre heures de discussions.

pinel

La loi logement 2018

La loi logement 2018, annoncée le 20 Septembre, devaient en effet prolonger le système Pinel pour encore quatre années, soit jusqu’au 31 décembre 2021. L’objectif majeur se résumait à recentrer le dispositif. Elle prévoyait en effet de réduire le nombre de zones où le système serait en vigueur. A compter du 1er janvier 2018, seules les agglomérations dépassant les 250 000 habitants devaient encore pouvoir jouir du dispositif.

Elles correspondent notamment aux communes placées dans les zones A, A bis et B1. Les communes des zones B2 et C devaient quant à eux se retrouver exclues du dispositif. L’opération visait surtout à permettre au gouvernement d’économiser une somme estimée à 700 millions d’euros, et ce, en focalisant le système uniquement dans les zones dites “tendues”.

Cependant, l’annonce a suscité de vives appréhensions auprès de nombreux professionnels de l’immobilier ainsi que de maires périurbaines et rurales. Les amendements apportés visent donc à adoucir cette transition du retrait du dispositif Pinel pour les zones B2 et C, et ainsi promouvoir une évolution progressive vers l’organisation d’un nouveau système de zonage.

Les changements apportés dans la loi Pinel

Le maintien conditionnel du dispositif Pinel dans les zones B2 et C

Suite aux inquiétudes des promoteurs et de nombreux maires ruraux de voir le taux de construction neuve chuter dans leur région, le gouvernement a décidé d’adopter plusieurs amendements dans le projet de loi logement 2018. Désormais le dispositif Pinel peut être maintenu dans les zones B2 et C, à condition que les demandes de permis de construire pour les logements soient déposées au plus tard le 31 décembre 2017 et que l’acte de vente soit conclu avant le 31 décembre 2018. L’objectif principal est de ne pas interrompre brusquement tous projets de construction neuve qui sont déjà en cours de réalisation.

La Zone B1 sujette à une autorisation au préalable

En contrepartie du maintien du dispositif Pinel dans les zones B2 et C cependant, le gouvernement souhaite soumettre les communes placées dans les zones B1 à un accord préfectoral. Il s’agit dans ce cas de placer la zone sous les mêmes conditions que celles des zones B2 et C. En conséquence, cela pourrait tout simplement exclure plusieurs communes de la zone B1 du dispositif Pinel.

Redynamiser les sites de la Défense

Le gouvernement a en outre introduit un nouvel amendement visant à maintenir le dispositif dans les communes ayant signé un contrat de redynamisation des sites de la Défense. Il s’agit dans ce cas de maintenir les bénéfices fiscaux dans les régions pénalisées par la fermeture des sites militaires et des casernes laissées à l’abandon. On dénombre une vingtaine de départements impliqués dont les Bouches-du-Rhône, le Finistère ou encore la Haute-Garonne et 29 communes dont Metz, Châteauroux et Limoges par exemple.

Un tout nouveau système de zonage

Au final, c’est tout une révision du zonage actuel qui est visée d’ici le 1er septembre 2018. Comme raison principale, le gouvernement identifie diverses incohérences dans la cartographie qui correspond au zonage A-B-C. On dénote par exemple, des loyers bien supérieurs aux loyers de marché alors qu’ils étaient supposés être de 20 % inférieurs selon les loyers plafonds autorisés en Pinel.

Expertise immobilière : le marché immobilier à Annecy

L’expertise immobilière a pour objectif la recherche de la valeur locative et/ou la valeur vénale d’un bien immobilier, indépendamment de la catégorie dont elle appartient. On distingue cinq catégories : terrain à bâtir, immobilier foncier et agricole, fonds de commerce, immobilier commercial, locaux industriels et immobiliers d’entreprise, immobilier d’habitation. Cette expertise est importante pour le marché immobilier en France.

Les services d’un expert

Le secteur de l’immobilier est en constante évolution. C’est pour cela qu’une transaction ne s’arrête pas au simple transfert de biens. Avec la diversité des textes qui régissent l’activité, la complexité de la loi fiscale, les professionnels et particuliers se trouvent obligés de recourir aux services d’un expert immobilier.
De plus, on observe une évolution des textes de loi sur la nuisance, la présence de termites, de plomb et d’amiantes, tout cela peut amener l’expert à mener des recherches complémentaires selon le type et la situation géographique du bien. Faites appel à Actimo pour l’expertise immobilière à Annecy.

La fonction de l’expert

Dans le processus d’estimation d’un bien, il faut un bon diagnostic des éléments de valorisation et dévalorisation, car ce sont des facteurs de valeur. À ce titre, l’expert joue le rôle de technicien, économiste, juriste et fiscaliste. Son rôle technique consiste à juger les facteurs de valeurs comme la nature de constructions, la qualité de l’architecture, les équipements et l’état de l’immeuble. En tant qu’économiste, il doit déterminer la valeur d’échange du bien en fonction du marché. Il se base des connaissances techniques pour son évaluation suivant le cours du marché. Un expert se doit de maîtriser les connaissances de droit privé et droit public. Enfin, sa fonction de fiscaliste le pousse à rester au courant de la réglementation fiscale et son évolution afin de déterminer son impact sur l’environnement du marché.

Les éléments d’évaluations

Il y a de deux types de valeurs : vénale et locative. La valeur vénale détermine le prix auquel un bien peut être cédé en cas de vente à l’amiable. On peut aussi ajouter le coût de remplacement brut, et net.

Terrain à bâtir : comment bien choisir ?

Que ce soit pour la construction de votre future maison ou pour la réalisation d’un bâtiment utilisé prochainement à titre professionnel, le choix d’un terrain à bâtir doit toujours se reposer sur quelques paramètres. Voici donc quelques conseils qui pourront servir.

Choisir le terrain en fonction de sa superficie

Si vous projetez de bâtir un logement dans un secteur urbanisé, dans la majorité des cas les terrains sont proposés à vente par lotissement de 300 ou de 500 m² en moyenne. Par contre, si vous rêvez d’un terrain avec une plus grande superficie, vous aurez plus de chance à trouver le sol qui vous convient dans une zone rurale ou vous pouvez tout simplement choisir un terrain isolé. En tout cas, il faut savoir que plus la taille de votre terrain à bâtir sera grande, plus les frais liés à son achat et à son entretien seront plus chers.

Tenir compte de la présentation du terrain

Dans le cadre de l’achat d’un terrain à bâtir, tenir compte de la forme et de la présentation du sol est important. À la base, l’idéal est de choisir un terrain carré ou rectangulaire. Les terrains avec une forme simple garantissent toujours une meilleure condition de construction. D’autre part, le mieux serait aussi de privilégier l’achat d’un terrain plat. Toutefois, si vous rêvez d’un terrain avec une grande surface, ou si vous rêvez d’une construction descendante, les terrains en pente représenteront les meilleurs choix. Notez seulement qu’à ce moment-là, il faudra prévoir des travaux de terrassement, il faudra aussi penser à la récupération d’eau, sans oublier les travaux de fondation qui nécessiteront une étude plus approfondie. Comme sa forme, la nature du sol représente aussi un critère important dans le choix d’un terrain à bâtir. Avant de s’approprier un terrain, l’acquéreur devra donc s’assurer qu’il s’agit bien d’un sol fluide, stable.

Faire le point sur la viabilisation

Un terrain peut être proposé à prix défiant toute concurrence, mais d’une part, elle peut présenter un problème de viabilisation. Ainsi, avant d’acheter un sol à bâtir, il faut vérifier ce critère. Pour éviter de tomber dans ce piège, l’idéal est de choisir son terrain sur un site spécialisé comme parcelle-a-vendre.com ou chez une agence immobilière.